二手房交易若干问题解析

1、交易房屋发生过非自然死亡事件如何办理

      签署《房屋买卖定金协议及杭州市房屋转让合同》前，若交易房屋中发生过非自然死亡事件，经纪人应如实告知买方。若买方拒绝购买，可推荐其他房源；若买方不介意，应在《房屋买卖定金协议及杭州市房屋转让合同》中写明“出卖人及居间方已经明确告知买受人交易房屋于xxx年x月x日发生过自杀/他杀/意外死亡事件，买受人已充分知晓并自愿购买交易房屋，如因此引起的任何争议和纠纷，由买受人承担，与居间方无关”。

2、经纪人能否承诺交易房屋为学区房

      交易房屋是否为学区房，学区名额是否被占用等情况，应由出卖人承诺，并约定在《房屋买卖定金协议及杭州市房屋转让合同》中，经纪人是不能承诺的。其原因是， 不同地区、不同学校的学区房条件各不相同，入学条件也非一成不变， 因此经纪人不能代替卖方进行承诺。

3、卖方逾期不搬出房屋，买方能否清户

      不能。因为卖方尚未交房，房屋的占有尚未发生转移，买方不能够自行清户，否则由此导致的人身损害、财产损失需由买方承担。买方可向人民法院起诉，要求卖方交付房屋。

4、户口迁出如何约定

      对于户口迁出问题，不同的情形有不同的处理方式: (1) 对于卖方表示，交易房屋中已经没有户口的，经纪人在签约前应前往房屋所在地派出所核实户口是否全部迁出情况；(2)对于房屋中有户口的，卖方应承诺迁出户口的具体时间，并在合同中按约定填写。例如在权属转移登记之后30日内。

5、户口未迁出可否起诉

      对于卖方逾期不迁出户口，经纪人可向卖方说明逾期迁出户口的违约责任，同时可以向出卖人发出履约催告函。若经催告后，卖方仍不迁出户口的，可建议买方依据合同约定索要违约金，或者以诉讼方式要求卖方承担逾期迁出户口的责任。

      户口迁移属于国家行政机关管理范畴，不属于法院受理的范围，一般法院都不会受理买方单独就户口迁移提起的诉讼。当杭州市房屋转让合同双方因户口迁移问题产生纠纷起诉至法院时，法院不会强制迁出户口。

6、房屋交付和房屋交割有何差异

      房屋交付，是指卖方将房屋交付给房屋买方占有，是一种占有的转移，主要表现为移交房屋钥匙。

      房屋交割，不仅包括房屋交付，还包括房屋附属设施设备，以及物业管理、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信、网络等费用的交割。

7、全款公证买房有什么风险

      全款公证买房，是指卖方与买方签署《房屋买卖定金协议》后，不办理权属转移登记，买方向卖方支付全部购房款，卖方与买方或者第三方办理售房委托公证，委托买受人或第三人办理房屋买卖手续。

       全款公证通常涉及买方无购房资质、炒房、规避税费等情况，主要风险有: (1)买方未取得房屋所有权，若房屋被再次出售或查封，钱房两失; (2)买方无购房资质，被主管部门处罚: (3) 卖方办理售房公证后，又办理高额抵押，买方遭受经济损失: (4) 卖方私自撤销委托，不配合办理产权转移登记手续。