cpa税法之土地增值税学习攻略第一篇

1、什么是土地增值税？概念是什么？-土地增值税对有偿转让国有土地使用权，地上建组及其附着物的单位和个人征收的一种税。

注意仔细体会定义：三大点

①必须有偿，实物形式或者货币形式等获取转让土地使用权的收入，任何无偿的不需要缴纳土地增值税

②转让，意味着土地增值税使用权必须生变化

③转让国有土地使用

把握这三点会明确很多是否缴纳土地增值税的判断题

2、土地增值税的征税范围：

一般范围：

①存量房的买卖：老房

②转让国有土地使用权，不包括出让国有土地使用权的情况

③地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；新房

特殊范围：

①房产抵押：抵押期间不缴纳，真正抵押才缴纳

②房产交换：

③合作建房，自用不交，转让缴纳

3、土地增值税税收优惠：

①房地产代建不缴纳土地增值税

②与房地产投资联营无关的

4、土地增值税的税率是多少？土地增值税的税率采用四级超率累进税率

级数   增值额与扣除项目金额的比率  税率（%）         速算扣除系数（%）

1                 不超过50%的部分              30                      0

2           超过50%~100%的部分            40                      5

3              超过100%~200%部分          50                       15

4                超过200%的部分                60                         35

5、如何计算土地增值税？土地增值税涉及三个公式

①土地增值税=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数

②增值额与扣除项目金额的比率=（收入-扣除项目金额）/扣除项目金额*100%

③增值额=收入-扣除项目金额

6、土地增值税扣除金额包括哪些？哪些可以扣除，哪些不可以？

就扣除项目来说，卖地有卖地的方法，卖房有卖房的办法，新房有新办法，老房有老办法，我总结了一下，税金和取得土地使用权所支付的金额在所有项目中都可以扣除，但是有一些细小的差异，其他项目就需要自己背一背了。

1.卖地有卖地的方法扣除项目：

①取得土地使用权所支付的金额

②转让土地使用权所支付的税金

③涉及的公式：

实际扣除土地金额=取得土地使用权所支付的金额×（已开发土地/全部土地）×（已售房/全部房）

2.新房有新办法扣除项目：房地产开发行业五点都有，非房地产开发行业只有前四项

①取得土地使用权所支付的金额

②转让房地产有关的税金

③房地产开发成本

④房地产开发费用

⑤财政部规定的其他可以扣除项目

3.老房有老办法扣除项目：

①取得土地使用权所支付的金额

②转让房屋过程中的契税

③房屋及建筑物的评估价格：评估价格=重置成本价×成新度折率

7、下面来详细说一说具体扣除项目：

①取得土地使用权所支付的金额=地价款+缴纳的过户费，登记费，税金等

取得土地使用权的三种方法：

a.国有土地使用权的出让

b.土地使用权的转让

c.以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金

8、②税金：

房地产开发企业可以扣除城建税和附加

非房地产开发企业可以扣除城建税和附加，还有印花税

存量房买卖可以扣除契税，凡能提供契税完税凭证的，予以扣除，但不作为加计5%的基数。