购买二手房屋时的税费计算

1、房屋报价:

这个最直接了，就是业主的报价，你要是感觉不满意可以和业主谈，能谈下来多少就各凭本事了，反正最后房主拿到手里的钱就是这么多。

在了解具体的税费之前先来看看一个重要的概念：“满五唯一”，“满二唯一”，“不唯一”。

下面是我画的一个说明图，也许会有不准确的地方，请购房时谨慎参考。

2、下面说说税：

包括契税、营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税等八种，其中常见且额度较大的为契税、营业税、个人所得税等三大类。

契税：

如果是第一次购房：90平米以下按1%税率征收，90-140平米1.5%，140平米以上3%;不是第一次购房（即使名下没有房子，但是曾经有过贷款）都是3%，不分面积。

营业税、个人所得税：

收费标准参考上图（在北京还有普通住宅与非普通住宅的区分，在这里没有细说）

3、费：

中介费、土地出让金、担保费等。

中介费： 北京这边链家、我爱我家一般都是2.7%的中介费。

土地出让金： 根据房屋性质不同，收费标准也不同，比如一类经适房一般按照10%的房屋差价收取，还有一些经适房按照房屋差价的70%收费，这个一定要问清楚。

4、将来这么多可能都看糊涂了，下面举一个例子：

张某在北京有一套房子出售，面积70平，报价400万，房子原值150万（上次交易的网签价），房子满两年且是家庭名下唯一住房。

该房屋的评估价是350万。扣除折旧：350*(100-15）% = 297.5万，网签价一般要高于评估价，在这里就按照评估价350万计算了。

如果买房人是第一次购房：

那么他可以贷款：297.5*（1-35%）= 193.375万。

                首付：297.5*35%= 104.125

                但是由于在过户前还需要交：契税、个税、中介费、其它费，所以104.125万的首付还是远远不够的，还需要准备：

                契税：350（网签价） * 0.01 = 3.5

个税：（现在的网签价-上次的网签价）*20% = （350-150）*20%=40

中介费：400（这个可不是按照网签价算了）*2.7% = 10.8

其它费：这个就比较少了，算2万吧，实际操作中可能更少。

以为这样就够了吗？还差好多呢，你想啊，首付只给了业主104.125，自己再贷款193.375，但是房主报价400万呢，104.125+193.375 = 350，比400万还差了50万呢！这个钱什么时候给业主？当然是在交首付的时候了，所以买房人还需要再拿出50万来。

这样就差不多了，所以买房人如果想买下这个房子，需要准备：

104.125 + 3.5 + 40 + 10.8 + 2 + 50 = 210.425。

如果赶上买房人原来有过贷款，那完了，至少要再拿出一个首付的钱来（100万），也就是310万才能顺利把房子过户过来，吓人吧？事实上就是这样的。

如果你买的这个房子是经济适用房，这些钱还不够，还得要准备10%或70%的差价，即使10%，也需要20万，这是首付就要准备330万了。

5、就说这么多了，房子各不相同，具体的计算方法，买房人自己摸索吧，最后说一句：到底买不买房，自己要想好了，别冲动。