如何买到好房子
1、✅ 步骤1：核心需求清单（防忽悠必做）
1. **预算框死**：总价=首付+贷款能力（月供≤收入1/3）
- 例：首付150万，月入2万 → 总价≤450万（贷款300万，月供≈1.3万）
2. **硬性指标**：
- 通勤：公司地铁45分钟内直达
- 教育：幼儿园+小学1km内（查学区划片）
- 医疗：三甲医院10km覆盖
3. **弹性妥协项**：装修/楼层（优先地段和户型）
2、步骤2：四维避坑筛查（省下10万冤枉钱）
1. **查产权**：
- 新房：销售展示“五证”（重点看预售证号+住建委备案）
- 二手房：房产证“附记页”无抵押/冻结标记
2. **挖黑历史**：
- 贝壳APP→输入小区名→点“缺陷”看投诉（如漏水、物业纠纷）
- 裁判文书网搜开发商名字（是否有房屋质量诉讼）
3. **测配套虚实**：
- 所谓“规划中地铁” → 查发改委《轨道交通建设规划》
- 所谓“名校分校” → 教育局官网查合作办学协议
4. **验户型陷阱**：
- 用“指南针APP”对准阳台测真实朝南角度（北向房冬冷夏热）
- 承重墙位置图索要（避免后期无法改造）
3、✅ 步骤3：砍价签约秘籍（业内潜规则）
1. **新房砍价**：
- 月底/季度末找销售：“今天订能额外几个点折扣？”（冲刺业绩可让利1-3%）
- 全款支付可再砍总价2%
2. **二手房博弈**：
- 查贝壳历史成交价 → 同户型最低价压5%起谈
- 卖家急售信号：满五唯一/挂牌超120天/接受公积金贷款
3. **合同增补条款**：
- 补充协议写明：“学位被占用/凶宅/辐射超标 → 无条件退房赔20%”
- 贷款失败无责解约（防止因政策变化损失定金）
